Le dossier du mois
Construire un patrimoine locatif
L’immobilier tient une place prééminente dans le patrimoine et l’affectif des Français. Depuis de nombreuses années, le patrimoine des Français est majoritairement constitué par de l’immobilier et la valorisation intervenue depuis a renforcé encore ce poids. En 2016, les ventes dans l’immobilier ancien ont connu un vrai bond avec une hausse de 6,5 % sur un an. Le premier trimestre 2017 montre une évolution similaire en dépit du contexte électoral en France. Malgré une légère remontée, les taux des crédits immobiliers restent encore très bas, incitant les investisseurs à se porter acquéreurs.

Si l’immobilier est souvent un moyen de se constituer un patrimoine durable, de sécuriser sa famille, de compenser une baisse de revenus liée à la retraite…., l’investissement immobilier peut également prendre la forme d’un placement au travers de l’immobilier locatif, axe privilégié des incitations fiscales. Ce dossier fait le point ...

SAVOIR BÂTIR UN PATRIMOINE LOCATIF
L'investissement locatif permet de construire un patrimoine durable, de recevoir des revenus périodiques et de bénéficier d'avantages fiscaux. Toutefois, l'investisseur ne doit jamais oublier qu'il investit dans l'immobilier et non pas dans des incitations fiscales. L'allégement d'impôt est un plus à condition que l'investissement soit bon.

Les spécialistes soulignent qu'il faut choisir un bon emplacement, si possible un appartement ou une maison dans un quartier bien desservi, bien équipé et qui se valorise. Selon les spécialistes, les logements vétustes, mal équipés ou mal situés connaîtront des périodes de vacance.

C'est pour cela qu'il faut évaluer le marché locatif, c'est-à-dire à la fois l'offre et la demande. Du côté de l'offre, il faut examiner les différents projets et les perspectives. Du côté de la demande, il faut prendre en compte la taille de la ville ou du quartier, son potentiel de développement et son image. La proximité d'une université peut ainsi être un plus.

Il faut donc être très rigoureux et préférer des investissements bien placés dans des grandes agglomérations plutôt qu'investir dans des villes moyennes ou petites où les opérations sont surdimensionnées par rapport à la demande locale. Il ne faut pas mésestimer les risques de vacance de location.

L'investissement locatif dans le neuf doit s'inscrire dans une démarche rationnelle patrimoniale. Il faut analyser ses placements, faire un diagnostic de sa situation fiscale, prévoir ses besoins futurs, ceux de sa famille et de ses enfants. Certains investisseurs mettent leurs biens en location pendant quelques années et le reprennent ensuite pour y habiter à titre personnel, à condition d'avoir respecté scrupuleusement les délais de six ou neuf ans prescrits. Cette stratégie permet de bénéficier des avantages fiscaux et de les optimiser. Pour ceux qui réalisent des investissements sans avoir l'intention de reprendre le bien, il faut savoir revendre avec des plus-values ce qui permettra des réinvestissements ultérieurs. L’immobilier est un placement qui permet de profiter de l’effet de levier du crédit, qui assure un revenu régulier et qui permet souvent une plus-value sur une longue période.

L’investisseur immobilier peut également s’intéresser au marché des sociétés civiles de placement immobilier qui investissent et redistribuent à leurs porteurs les loyers perçus.
L’IMMOBILIER EN TANT QUE PLACEMENT : LES PARAMÈTRES
Lorsque l’investissement immobilier est envisagé dans le cadre d’un placement, le particulier achète un bien pour le louer et s’assurer ainsi un rendement, des revenus et des plus-values. Lorsqu'on décide d’investir dans l’immobilier locatif, il faut avant tout déterminer quelle est la meilleure formule pour optimiser son investissement, soit dans le neuf, soit dans l’ancien. Une question s’impose : quelle formule choisir pour optimiser son investissement ? Pour cela, il convient d’effectuer quelques calculs. Pour évaluer le rendement de l’investissement, il faut tout d’abord mettre en évidence les éléments à intégrer dans l’estimation. Ils concernent :

L’immeuble :
le montant à retenir, comme base de calcul des avantages fiscaux, est le prix de revient de l’immeuble. Il comprend le prix d’acquisition auquel s’ajoutent les frais, ou le prix de construction (intégrant le prix du terrain et les frais). Les frais sont essentiellement composés des frais de notaire. Dans le cadre de l’investissement Pinel, la réduction d’impôt est plafonnée à une base de prix d’achat de 5 550 € le m² et à un montant total de 300 000 €.

Les recettes :
elles se composent essentiellement des loyers, des subventions (Agence nationale de l’habitat - Anah) et des économies d’impôt. Pour estimer la rentabilité du projet d'investissement, il convient d'évaluer le montant du loyer annuel à partir d'un taux de rentabilité locative brut. Le plafond de ressources des locataires, dans certains dispositifs, peut effrayer certains investisseurs mais les spécialistes estiment qu’une immense majorité de Français sont éligibles au Pinel. Les économies fiscales sont à prendre en compte en fonction du taux d’imposition (sauf pour les réductions d’impôt).

Les charges :
il s’agit de l’impôt foncier et des charges de propriété. Ce sont des charges non récupérables sur le locataire. Pour les immeubles neufs, les propriétaires sont exonérés de la taxe foncière pour les deux premières années. Le total de ces charges représente généralement de 10 à 20 % du loyer brut perçu.
A ces charges s'ajoutent les mensualités de remboursement (intérêt et capital) des emprunts souscrits.

Les intérêts d’emprunt :
ils sont déductibles à hauteur du revenu foncier et permettent de bénéficier d'une économie d'impôt. Ils sont évalués en fonction généralement d’emprunts à mensualités et taux constants.

Le taux marginal d’imposition
est fonction de la situation fiscale de l’acquéreur : revenu imposable et nombre de parts. C'est le taux d'imposition qui correspond au quotient familial et qui est de 45 % au maximum (auquel il faut parfois ajouter la taxe sur les revenus élevés). Il est utilisé pour calculer l'économie d'impôt. Il s’y ajoute le poids des contributions sociales (15,5 % en 2016 sur les revenus fonciers nets). Ces éléments permettent de mettre en évidence les flux annuels nécessaires à l'investisseur. Ils sont obtenus en ajoutant aux recettes les économies d'impôt générées et les réductions d’impôt, desquelles sont ôtées les différentes charges. Pour être rationnelle, cette analyse doit s'effectuer sur un minimum de 10 ans, car l'immobilier est un engagement qui s’apprécie sur le long terme.
L’IMMOBILIER ET LES INCITATIONS FISCALES
L’immobilier a toujours été choyé par le législateur. Les incitations fiscales se sont en effet succédées. Plusieurs stratégies peuvent aujourd’hui être envisagées :
- Faire des travaux et louer le bien nu
L’idée est alors d’acquérir un bien pour un prix raisonnable et de réaliser des travaux d’amélioration. S’il s’agit d’un logement, les travaux seront déductibles et le déficit éventuellement généré l’année de réalisation des travaux pourra être imputé sur le revenu global (plafonné), permettant de réaliser des économies substantielles, notamment pour les foyers ayant une tranche marginale d’imposition élevée. Il conviendra en revanche d’être vigilant dans ce cas car le bien devra alors être loué nu pendant 3 années après celle de l’imputation du déficit.

- Acquérir un logement éligible au dispositif Pinel
Ces logements ont représenté plus de la moitié des logements du parc privé collectif mis en chantier en 2016. Le dispositif Pinel séduit. Pour mémoire, il s’agit dans ce cas d’acquérir un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement et de s’engager à le louer nu pendant 6 à 12 ans, pour un loyer inférieur à certaines limites, à des locataires ayant des ressources inférieures à certains plafonds. Une réduction d’impôt est alors calculée au taux de 12 % à 21 % du prix de revient et s’étale sur la durée de l’engagement souscrit.

Il convient toutefois de garder à l’esprit plusieurs points de vigilance : le logement devra ester loué pendant toute la durée de l’engagement, sous peine de voir la réduction d‘impôt remise en cause dans sa globalité. Le contribuable ne devra pas avoir dépassé le plafond global des niches fiscales qui s’élève désormais à 10 000 € par an. Au terme de l’engagement de location, si l’emprunt n’est pas terminé, le contribuable devra supporter un effort d’épargne plus important puisqu’il ne bénéficiera plus de l’économie d’impôt. Si l’investisseur a dans l’idée de revendre le bien au terme de son engagement de location, il devra avoir à l’esprit que d’autres logements de l’immeuble concerné pourraient être mis en vente en même temps, ce qui pourrait entraîner une mise en concurrence des logements et donc des difficultés à céder le bien.

- Louer meublé
L’activité de location meublée se développe fortement depuis plusieurs années. La location de courte durée est souvent appréciée par les particuliers dans certaines grandes métropoles qui profitent de leur absence pour proposer à la location leur logement personnel (à des touristes notamment). La location meublée peut en revanche être envisagée de façon plus durable et permanente, suite à l’acquisition d’un logement à titre de placement. En effet, la valeur du bien ainsi loué meublé pourra alors faire l’objet d’un amortissement, réduisant d’autant le revenu imposable du contribuable. Les économies réalisées porteront alors tant sur l’impôt que sur les prélèvements sociaux. Les contribuables pourront sinon choisir le régime micro qui permettra de bénéficier d’un abattement de 50 %, voire 71 % dans certains logements (meublés de tourisme notamment).